Créditos hipotecarios: despega el usado y suben los precios

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También se activaron las operaciones simultáneas para cambiar de vivienda, sacando un préstamo por la diferencia para la nueva, una oferta hasta ahora inexistente.

Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en abril se registraron 4.032 operaciones de compraventa de inmuebles por un monto total de $8.945,5 millones, un incremento del 20,5% interanual en cantidad de operaciones y de 98,1% en valores. El 19,9% del total de operaciones se efectivizó utilizando garantía hipotecaria (804 casos), un salto de 120% frente al mismo mes de 2016.

Es una tendencia notoria en los últimos meses. De hecho, en el acumulado del primer cuatrimestre del año hubo 3.173 operaciones con garantía hipotecaria, mucho más que las 1.320 registradas el año pasado.

Pero el crédito hipotecario beneficia a gente que tiene empleo registrado, con un buen ingreso y capacidad de ahorro. Para las clases más bajas está el crédito ProCreAr con subsidios del Estado nacional de hasta $400.000.

“Las expectativas son muy buenas para el sector, las operaciones con crédito hipotecario están creciendo y calculamos que en el próximo año y medio se volcarán entre 80.000 y 90.000 millones de pesos al mercado”, explica Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. A un promedio de un millón de pesos por hipoteca “es mucho más que lo que se hace en un año”, destaca.

Buscar y comparar

La banca pública picó en punta con la oferta de créditos hipotecarios, alentada por el Banco Nación (máximo de $2,6 millones hasta 30 años, UVA más 3,5% de tasa de interés para clientes del banco), el Banco Provincia (a 30 años hasta 150.000 UVA y una tasa de 5,9%), y el Ciudad (máximo $2 millones hasta 30 años, al 6,13% CFT).

Entre los bancos privados (Galicia, Santander Río, Francés, Supervielle, ICBC) los plazos van de 15 a 20 años, con UVA y tasas cercanas al 7% y montos hasta $4 y $5 millones. El Macro presta hasta $16 millones y el Hipotecario ofrece préstamos a 15 años, con un tope de $2 millones y una tasa de 7,9%.

“Hay muchísimo crédito circulando, gente viendo propiedades. Va a ser un año muy significativo para el sector inmobiliario”, asegura Armando Pepe, presidente del Centro de Corredores Inmobiliarios. Explica que “el target es propiedades de no más de US$ 200.000, por el que se pagan cuotas de entre $12.000 y $15.000 mensuales”, algo más que un alquiler.

Para Pepe el mayor problema es la demora en la gestión del crédito. “Entre la precalificación, la búsqueda de departamento, los planos de subdivisión y reglamento de copropiedad, la tasación y la adjudicación pasan entre 90 y 100 días”, dice. El Centro de Corredores Inmobiliarios y la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) le propusieron al Banco Nación que las inmobiliarias puedan precalificar a los interesados y actuar como tasadores, pero el proceso no es tan sencillo.

“Queremos bajar el plazo de gestión del crédito de 30 o 60 días con escritura incluida”, destaca Alejandro Bennazar, presidente de la CIA. Apunta que muchas inmobiliarias ya son tasadoras y podrían precalificar en sólo siete días, algo que hoy tarda tres semanas. “Nunca se dio que la banca pública y privada miren al sector inmobiliario como un aliado estratégico”, se entusiasma Bennazar.

Cambio de pantalla

Desde el cepo cambiario, el motor casi excluyente del mercado fue el inversor en edificios construidos desde el pozo y a través de fideicomisos inmobiliarios. Una vez terminadas, las unidades eran vendidas a quien tuviera el efectivo o puestas en alquiler para obtener una renta.

La aparición del crédito hipotecario a largo plazo puso en el centro del mercado residencial al comprador de unidades para uso propio, especialmente usadas pero también a estrenar. No obstante, el inversor inmobiliario no desapareció. Hoy, tanto desarrolladores como inversores están redefiniendo su negocio y buscando instrumentos específicos de financiamiento, en un mercado en expansión.

“El inversor está preocupado por el elevado costo de la construcción”, afirma Diego Cazes, director general de L.J.Ramos. Admite que el blanqueo de capitales ayudó, pero advierte que hay temor por la economía. “Si el empresario estuviera optimista, estaría más activo”, explica. Considera que “las unidades más chicas, las de mayor demanda, ya están sobrevaluadas” y dice que el valor de los inmuebles va a subir porque empuja el crédito hipotecario”.

Desde Reporte Inmobiliario afirman que los precios “crecieron 6% o 7% en un año”, y con mayor demanda “pueden escaparse”. Por eso recomiendan: “Cuanto antes compres, mejor, por la demanda y también por los precios”.

Mariano Oppel, presidente de Oppel Inmuebles, considera que hoy el crédito hipotecario le “genera 30/35% de las operaciones concretadas”. Reconoce que “hubo un leve repunte en los precios de los usados, en torno al 10%”, pero explica que habían quedado retrasados cuando sólo se vendían unidades nuevas desde el pozo.

“El costo de la construcción está muy alto, construir en un barrio como Flores ronda los 1.500 US$/m2, más la incidencia de la tierra, puede venderse a 2.000/2.200 US$/m2”, señala Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios. Sostiene que los créditos UVA son “la única alternativa hoy con una inflación de dos dígitos”; sin embargo, aclara que “a nadie le conviene sacar un crédito a 30 años, es más tentador a 15 o 20 años por el temor a que cambien las condiciones”.